В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, является общим имуществом собственников многоквартирного дома, бремя содержания которого несут его собственники (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).
В силу п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, запирающие устройства дверей подъездов многоквартирного дома, включенные во внутридомовую систему электроснабжения, относятся к общему имуществу собственников дома.
Таким образом, домофон, установленный на двери подъезда, является общим имуществом собственников дома.
В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется в том числе оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Необходимо учитывать, что обслуживание домофона (т.е. его содержание и ремонт) и его замена – это разные по правовой природе действия. При обслуживании производится поддержание оборудования в работоспособном состоянии в течение определенного периода времени (в соответствии с вопросом более 20 лет), при замене – однократно происходит полная смена оборудования.
Из содержания вопроса следует, что управляющая компания обслуживает установленный домофон. При этом замена домофона не входит в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
При таких обстоятельствах управляющая организация не обязана производить замену домофона за счет средств, выплаченных на его содержание.
Вместе с тем такая обязанность может быть установлена договором управления многоквартирным домом, заключенным с управляющей компанией. В этом случае жильцы дома вправе потребовать у управляющей компании заменить домофон.
