По общему правилу, государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя (т.е. покупателя) на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости, подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона (ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Аналогичную норму содержит п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).
Далее, согласно ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Оформление земли в собственность
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется.
В общем порядке здание с земельным участком, на котором оно расположено, приобретенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка, предоставленных на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 69.1 Закона об ипотеке).
Как уже было написано выше, приобрести в ипотеку жилой дом возможно только с одновременной ипотекой по тому же договору и земельного участка, на котором расположен этот дом.
В рассматриваемом случае покупатель с привлечением ипотечных средств будет по договору купли-продажи приобретать у продавца (автора вопроса) дом и долю земельного участка под ним, а не весь участок целиком. Поэтому одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя на эти объекты недвижимости в Росреестре будет регистрироваться и ипотека на эти же объекты (т.е. на дом и на долю участка).
Строительство дома при долевой собственности на землю
Другая соседская доля этого земельного участка не будет являться предметом такой сделки и, соответственно, в отношении нее не будет регистрироваться залог (ипотека) в силу закона.
Так что продать дом и долю земельного участка под ним, зарегистрировав ипотеку в силу закона в пользу кредитора, покупателю-ипотечнику возможно.
В аналогичных ипотечных сделках сложность у покупателя возникает именно с одобрением таких объектов ипотечным банком. Для банка-залогодержателя доля земельного участка (а не целый участок) расценивается как объект с низким уровнем ликвидности, который в случае неисполнения заемщиком-покупателем своих обязательств по кредитному договору банку будет сложно реализовать. Таким образом, одобрит ли в рассматриваемом случае ипотечный банк дом и долю земельного участка, зависит от требований конкретного банка и ипотечных программ, по которым этот банк работает.
